論中國超級地租的興衰和通縮

2024-04-10 15:04:21

我此生第一次現場見到真人的大經濟學家就是張五常，其以“佃農理論”而聞名。我今天要寫的主題，也是和佃農理論有關的——超級地租和通脹/縮。

“佃農理論的核心在於，它證明了在一定條件下，各種租佃形式——不管是分租、定租、還是自耕農——其土地利用效率是一樣的。“分租”是指地主和佃農各自按一定比例分享土地收成的租佃方式；“定租”是指佃農交給地主一個定額地租、其余歸佃農所有的租佃方式。張五常證明了，不管採用哪種租佃方式，都不影響土地的利用效率，也不影響最終地主和佃農的收入。”

而在現代微觀經濟學中，地租別認為是固定成本（FIXED COST）而出現。也就是說，地主出讓土地的方式和數額是無法談判的，乃是企業主必須承擔的一項成本，也就是說，在土地租賃的市場上，地主是 PRICE MAKER，而企業主是 PRICE TAKER。

本文將會對比幾個地租效應明顯的城市，比如香港、深圳、上海和一些二、三线城市。

從國際分工角度來看，改革开放三十年，中國走的都是低成本勞動力密集路线，而且中國整體的地租比發達國家便宜，因此成就了 MADE IN CHINA 的高速發展的三十年，使中國的 GDP 一下子從發展中國家到了世界第二大經濟體。比如長三角經濟帶的蘇州昆山，就是典型的制造業廠家所在地。

而特區香港本是金融地產支撐的經濟體，曾經的亞洲四小龍之一，其實體不景氣的很大因素在於香港的地產行業一枝獨秀，超級地租使香港的物價成本高昂，高收入+高成本的環境，使香港成為了較發達的經濟體，但高昂的成本也帶來了很大結構性問題，比如第一、第二產業的沒落，比如醫療、教育等民生行業的費用高昂，比如社會等級分層明顯等。

對於香港和深圳的物價對比，大家可移步公衆號“中環陸羽”的《香港人正在瘋狂逃離“超級地租”》一文，在此不作贅述。香港人的工資是內地的好幾倍，也是普遍的認知。

但香港高昂的住房成本、消費成本，也是港人不可承受之重。所以，香港人選擇了“香港上班，深圳消費”的生活模式，是不是像極了很多在美國日本等海外打工的工人，把錢寄回福建老家的樣式？

這也是打工人的必然選擇。

所以，在這樣的選擇下，高地租就很難長期維持下去。而且，一旦地租的成本優勢不再，疊加勞動力成本的上升和勞動環境的對資本家不友好，那么國際分工中形成的低端產業鏈轉移的優勢也不能繼續存在了，可參考蘋果產業鏈搬遷至印度。

富士康於2023年5月开始在越南生產 MacBook。這樣一來，蘋果旗艦產品的產業鏈布局基本都完成了，iPhone 可以在印度工廠生產，MacBook、Apple Watch 和 iPad 可以在越南工廠生產。

對跨國巨頭而言，要追求高利潤率，而蘋果產品不漲價的情況下，必須是壓縮成本，那么在地租和勞動力都橫向比較高昂的情況下，把工廠轉移至越南和印度也是必然之舉。同樣的動作，也可以參考特斯拉產業鏈向墨西哥布局。

那么，中國的地租真的很貴嗎？

過去的二十年，是房地產騰飛的二十年。而土地財政，直到疫情前，也是財政收入的重要來源。

同時我們來參考辦公樓的租金成本。根據第一太平戴維斯（Savills）發布全球黃金地段辦公樓使用成本報告，2023年第三季新加坡黃金地段辦公樓的使用成本為每平方英尺144.25美元（約198新元），環比持平。最昂貴的是倫敦西區，環比飆增5.9%至275.32美元，第二昂貴的香港則環比下跌3.3%至234.87美元。從辦公樓空置率來看，新加坡從2022年第四季的5.6%，升至2023年第三季的7.4%。

（2023年）

同時，疫情後，辦公樓的空置率上升，租金也开始下降。

增量需求未見明顯復蘇，大部分全國主要城市租金跌幅進一步擴大，反映企業經營意愿的降低。

所以，在房租成本這一項上，實際上企業承擔的成本是縮小的，更不用說很多園區招商是給免費辦公樓和政策的。

而租金，是構成通脹的重要元素。讓我們來看下中國的 CPI 數據：

是不是明顯覺得通縮了？生活的物價跌了？

根據統計局解讀，2月份 CPI 的環比數據走勢充分體現了春節因素對物價的影響。統計數據顯示，2月份，食品價格環比上漲3.3%，漲幅比上月擴大2.9個百分點，影響 CPI 上漲約0.59個百分點；非食品價格環比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點，影響 CPI 上漲約0.44個百分點。

據國家統計局城市司首席統計師董莉娟介紹，2月份，無論是食品還是非食品價格的環比漲幅擴大，都受到了春節因素的帶動。從食品價格看，因春節期間消費需求增加，加之部分地區雨雪天氣影響供給，2月份，鮮菜、豬肉、水產品和鮮果價格分別環比上漲12.7%、7.2%、6.2%和4.3%，合計影響CPI環比上漲約0.58個百分點。

從非食品看，因春節期間出行和文娛消費需求大幅增加，2月份，飛機票、交通工具租賃費、旅遊、電影及演出票價格環比均大幅上漲，漲幅在12.5%到23.0%之間，合計影響CPI環比上漲約0.30個百分點。

春節是出行娛樂旺季，進入三月後的可持續性不強，所以可以預計未來此項的 CPI 應會下降。

工業 PPI 方面，俄烏和中東局勢+OPEC 的減產，使得資源類產品倒是谷底反彈了，PPI 在經歷漫漫熊途後回升。

所以，對第二產業來說，企業成本是上升的，但第三產業，其實固定成本是下降的。

那么拆分企業的成本來看，地租下降，原材料略反彈，勞動力成本不變甚至降薪裁員的情況下，實際上企業運營的成本應該是下降的，而經濟給我們的感受，也是通縮。消費餐飲零食等日常所見，幾乎全面下降。

回顧歷史上的通縮，根據中國銀行研究院：“亞洲金融危機後，中國曾出現一段時間的物價下行以及經濟增速下滑。CPI 在 1998 年 2 月-2002 年 12 月期間有 39 個月出現同比下降，1998、1999 年，GDP 平減指數分別下降 0.9%和 1.3%。同時，GDP 增速也從 1997 年的 9.2%下降至 1998 年的 7.8%。主要原因在於：一是前期重復建設導致產能過剩。紡織等傳統輕工業出現嚴重的產能過剩，大量企業出現虧損。根據當時國家國內貿易局對主要商品的統計分析，601 種主要商品中，供大於求的商品有 155 種，佔 25.8%，幾乎沒有供不應求的商品。二是在控制銀行壞账的過程中銀行信貸收緊。銀行貸款余額增速由 1997 年及之前的 20%以上快速回落至 1998 年的 15%。三是亞洲金融危機爆發對全球經濟帶來較大衝擊，外需明顯走弱。1999-2001 年，貨物和服務淨出口對 GDP 增速的拉動持續為負（分別為0.7、-0.04、-1.12 個百分點）。”

當年的中國政府开啓了擴大內需和改革开放兩項措施，我認為在今年已無法復制——居民購买力的下降和中國出口的成熟，在這兩項上政策空間已經較小。

外國歷史上來看，日本失去的三十年也有通縮現象。1994年—2021年期間，日本陷入慢性通縮。1990年代初日本泡沫經濟破滅後，日本通脹水平持續回落，1994年 CPI 同比增速降至1%以下，1995年轉負，此後至2021年，除個別年份外，日本 CPI 同比基本在0%附近。

而日本走出通縮陷阱的，主要靠安倍經濟學，安倍經濟學被其政府概括為三只箭，即積極的金融政策、靈活的財政政策、促進並發展民間投資，其具體措施可以概括為貨幣增發、增加政府支出和進行結構性改革。其最為有效的，我認為是日本央行的 QQE。

日本央行的收益率曲线管理下的 QQE 政策是指以收益率曲线管理為依據、以通脹穩定在2%以上為目標的量化寬松政策。為實現 QQE 目標，日本央行不惜採取負利率的措施。雖然爭議很大，但日本歷任央行行長也貫徹了這一貨幣政策，終於在今年退出了 QQE，實現了通脹目標，擺脫了“失去的30年”這一稱號。

日本總務省19日公布的數據顯示，日本2023年去除生鮮食品後的平均核心消費價格指數（CPI）同比上漲3.1%，創41年來新高。數據顯示，2023年12月，日本去除生鮮食品後的核心消費價格指數為106.4，同比上升2.3%，漲幅連續兩個月縮小，是2022年下半年以來的最低水平。

具體來看，去年12月，日本食品價格同比上漲6.7%，漲勢有所放緩；家具及家務用品價格上漲6.5%；文化娛樂類商品價格上漲7.8%，其中因旅遊旺季到來住宿費大漲59.0%。當月電費和燃氣費下降，降幅分別為20.5%和13.8%。至此，日本核心 CPI 已連續28個月同比上漲，連續21個月超過日本央行2%的通脹目標。

在我看來，今年的中國如想對抗通脹下行的大周期，貨幣政策採取寬松是必然之舉。如今土地財政收入大幅下降，通縮現象出現，而財政赤字率雖然提高，財政政策也不見得有多積極，那么在此情況下，寬松的貨幣政策成為必然之選——也是最優之選。