利好之下市場开始築底中國地產股值得期待？

2024-10-23 00:10:44

近年來新房市場持續調整。國家統計局數據顯示，今年上半年全國商品房銷售面積4.8億平方米，同比下降19.0%; 銷售金額4.7萬億元，同比下降25.0%。克而瑞地產研究數據則顯示，上半年，百強房企銷售金額同比下降39.5%。

而在另一邊，行業利好政策仍像“雨點”一般密集砸來，亦有指標顯示樓市开始出現一些回暖跡象，房地產市場和房地產概念股是否值得期待？

政策利好接連不斷

結合市場走勢來看，港、A兩市自9月24日以來迎來顯著上漲，而綠城中國（03900. HK）、華潤置地（01109. HK）、美的置業（03990. HK）、越秀地產（00123. HK）等地產股則是港股市場吹響反攻號角的先鋒，股價基本都出現過飆升。

而在地產股暴漲背後，其實有着一系列政策面的支持。

例如，9月24日早間，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會宣布了多項重磅政策，其中提及：1）降低存款准備金率和政策利率，並帶動市場基准利率下行; 2）降低存量房貸利率並統一房貸最低首付比例。

9月26日，中共中央政治局召开會議，在會議上傳來了多方面的利好消息。會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大白名單項目貸款投放力度，支持盤活存量闲置土地。要回應群衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

9月29日晚間，央行會同金融監管總局連發四項穩地產政策，包括引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%、延長部分房地產金融政策文件的期限、優化保障性住房再貸款政策。

10月12日，財政部部長藍佛安在國新辦新聞發布會上表示，將疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產市場止跌回穩。

除了包含上述在內的利好政策外，在最近的10月21日，央行又將一年期和五年期貸款市場報價利率（LPR）均下調25個基點，其中5年期以上LPR下調至3.6%，上月為3.85%； 1年期LPR下調至3.1%，上月為3.35%。

中原地產首席分析師張大偉表示，此次降息之前LPR已是歷史最低水平，此次降息，在全國首套房貸利率已經是“歷史最低點”基礎上，再次降低25個基點，將再次刷新歷史最低紀錄，堪稱史無前例，市場預期有望得到全面改變。

房地產市場已經开始築底？

張大偉還指出，降息有利於穩定房地產市場預期，部分城市特別是一二线城市逐漸見底，市場快速企穩將是趨勢，並有望於2024年四季度在一定範圍市場出現暖冬行情。

天風證券研究人員也在10月21日的研報中指出，政治局會議表態促進房地產行業止跌企穩，基本面拐點或將近，增量政策預期持續。交易端，市場底部共識增強，短线政策博弈+中長期估值修復邏輯更加順暢，未來順周期地產股彈性空間同樣較大。

海通國際也在最新研報中稱，2024年1-9月房地產开發投資同比降幅縮窄，商品房銷售額同比降幅縮窄。從基數角度看2024年行業呈現前高後低趨勢，近期中央及各部委對房地產頻頻發聲，供給側多重融資支持政策、去庫存政策，需求側限制政策不斷打开，房地產穩經濟作用將重新納入政策視野。海通國際認為當前板塊市值佔比與經濟價值不完全對等，存在價值重估空間。

東興證券則認為，中央對於房地產市場的政策目標正在從維穩到促穩轉變已經明確表露出維護房地產市場企穩回升的意愿，後續政策將會更加積極、持續積極。當前地產板塊在供需兩端都在迎來更加積極、持續的政策拉動，建議持續關注地產板塊的投資機會。

此外，天風證券、長江證券、中銀證券等多家機構均在近期表達了對房地產行業後市前景的積極看法。

值得注意的是，在10月17日的國新辦發布會上，住房城鄉建設部部長倪虹表示，9月26號，中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，釋放了穩定房地產市場的積極信號，有關部門也出臺了財稅、金融等一系列的政策措施。地方政府因城施策，取消或調整了限制性的措施，支持剛性和改善性的住房需求，極大的提振了市場的信心。

從市場的反應看，很多城市、很多的項目看房量到訪量都在明顯上升，銷售量也有不同的增長。房地產的主要指標也都在明顯的積極好轉。中國房地產在系列政策作用下，經過三年不斷調整，市場已經开始築底，10月相關數據一定會是積極樂觀的結果。