認房不認貸等政府救市新政利於置換买房者，長期效果有待觀察

2023-09-04 16:09:29

認房不認貸等政府救市新政利於置換买房者

過去中國為了控制房價上漲過快，在一线城市普遍推行的「既認房又認貸」的政策，這對那些想要改善住房條件的購房者，提高了門檻。

比方說，張某在2008年在上海首付30萬买了一套價值80萬的住房，到2016年12月這套房子漲到了500萬。張某想在這個時候，改善住房，他看中一套1200萬的房子，計劃賣掉手裏的房子，來买這套住房。按理，他賣到老房子，結清了貸款，新买房也應該是屬於首套房。，如果按照首套，三分之一首付比，將賣房所得的錢減掉未還的貸款，剩余的400多萬余款完全可以付首付的。

但因為2016年11月28日，上海改了政策，施行了「認房又認貸」。張某的置換去貸款，則就屬於第二次貸款了。對於第二次住房貸款，首付比例要提高（比如廣深普通住宅二套房首付比例為70%），而且利率也要提高了（比如，二套房貸的利率也普遍高於首套房0.5至1個百分點）。對張某來說，他想用槓杆去撬動更好的房子，就難於實現了。

而且當時，對於置換房子的买家，如果他購房時長不到5年，還要繳利得稅，雖然最後攤到买家支付，但總的來說，房子的成本高了。

當時的情況，房市上漲過快，政府是為了遏制老百姓過度地房產投資，推行所謂的「房住不炒」政策。打壓了購房者的投資和改善需求，效果很明顯。

現在經濟形勢已經不好了，房地產危機四伏，多家房企暴雷，拖累銀行。為了挽救房市，政府开始出利好政策，希望房市得到恢復。新的政策出臺，已經激活了市場，這幾天，上海看房的人明顯多了，雖然成交還沒有很快地，大幅度上來。

政府除了推「認房又認貸」的政策外，還降了首付比例，次套房首付比例，貸款利率以及下調上海存量首套房貸款利率等等，很多人認為現在就是房市的底部，拐點。

我認為，短期會促進成交量，置換市場至少會活躍起來，金九銀十可能會再現。但是從長期來看，如果經濟的大環境沒有發生變化，這種投資房地產的短暫熱情，很快會降溫。

為什么這么說呢？

房地產業的逆風還在。

首先，不可回避的問題是，那些想置換的人，他們拋出的「老破小」的房子，需要市場的接盤俠，通常的剛需是畢業不多久的年輕人要組成家庭，購房是他們人生的第一個大目標。通常，他們手裏沒多少積蓄可以付首付，都是靠雙方父母的支持，但是，即便是有父母支持，因為，目前的經濟環境不容樂觀，中小企業舉步維艱，用於穩定的工作不容易，而穩定的工作和收入是供房者的必須的。

其次，年輕的人口在不斷地減少，從供需的角度，房地產沒有更長的人口紅利期了。

再者，過去幾十年房地產市場高增長，很多有購买力的家庭都已經投資了多套房產，如果房子沒有長期增值的效果，甚至可能會下跌的情況下，他們持有多套房產付出的貸款利息成本很高，而且，還擔心未來的房產稅出臺。

再就是，年輕人婚姻觀改變了，結婚年齡普遍推遲，所謂「丈母娘」的壓力也起不到效果，年輕人有很多自娛自樂的方式，不一定要為了結婚而奮鬥。如果社會沒有好的收入機會，年輕人开始選擇「躺平」，選擇做「全職兒女」，「花式啃老」，這種現象社會也不為恥。

最為重要的一點是，中國的「房住不炒」政策，為持有房產增值的預期破滅了。這幾十年來，說到投資，唯有催你买房的房產中介，騙你最少。但是，現在，沒有誰會給你打保票「房子永遠漲」，哪怕是一线城市，北上廣深。

我們看到的是新聞，房企一個個資不抵債，債務暴雷，房子爛尾，購房者維權。這幾年的房價的走勢，經濟環境的惡化，年輕人失業率的攀升，這些問題基本上擊潰了投資者的信心，信心一旦失去，要重新恢復是需要一段時間的。