滬市保租房REITs業績說明會劃重點

2023-11-15 09:11:16

據“REITs50人論壇”微信公衆號發布，11月13日下午，上交所組織召开滬市保障性租賃住房 REITs 2023年集體業績說明會。華夏基金北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及中金廈門安居REIT的原始權益人、運營管理機構、基金管理人通過業績說明、現場互動等多種方式，與投資者進行溝通交流。

目前，滬市三單保障性租賃住房REITs產品均披露了三季報，整體來看運作良好，三單產品均保持了90%以上的出租率，中金廈門安居REIT甚至接近“滿租”狀態。從可供分配金額看，今年三季度，三只滬市保租房REITs實現可供分配金額共計4276萬元，2023年累計可供分配金額共達1.31億元。

在問答環節，有投資者拋出了“我國保租房公募REITs發展前景如何”的問題。對此，有巢住房租賃（深圳）有限公司战略投資部負責人李伯喬回應，我國已上市的保租房REITs僅有四單，合計的市值也僅有50億元左右。參照發達國家來看，美國已上市的租賃公寓REITs市值合計已經超過千億美元，其中單只頭部 REIT的市值甚至超過200億美元。從這個角度來講，我國的保租房公募REITs未來的市場規模、發展潛力都空間巨大。

Wind數據顯示，市場上存續的保租房公募REITs有四只，分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤有巢REIT，其中紅土深圳安居REIT在深交所上市，其余三只均在上交所上市。另據ICCRA住房租賃產業研究院統計，目前擬申報發行的保租房公募REITs達7只，上市後我國保租房公募REITs規模將超百億元。

華夏北京保障房REIT：實時配租縮短人房匹配時間

華夏北京保障房REIT於8月31日在上交所上市，底層資產是北京的兩個公租房項目，分別是位於海澱區文龍家園一裏的文龍家園和朝陽區朝陽北路 82 號院的熙悅尚郡。

財報顯示，第三季度，基礎設施項目公司整體運營情況良好，實現租賃收入1814.07萬元，租金收繳率為97.68%。截至三季度末，已出租房間 2,102 套，已出租面積共計 109,412.04 平米，出租率總計 97.00%。今年三季度，華夏北京保障房REIT實現可供分配金額1,375萬元，前三季度累計實現可供分配金額4,127萬元。

針對未來是否有擴募計劃的提問，北京保障房中心有限公司財務管理部部長黃寧表示，北京保障房中心在北京市16個行政區範圍內持有的保障性住房資產大概有180余處，持有各類保障房約17萬套，存量資產以公租房為主。北京保障房中心持有的公租房資產佔北京市公租房總量的50%以上，已投入運營的公租房約11萬套，且我們的目標是成為北京市保租房領域發揮“穩定器”和“壓艙石”作用的骨幹力量。

“因此，華夏北京保障房REIT具備豐富的擴募潛在資產。經梳理，目前北京保障房中心有限公司旗下滿足REITs上市條件的資產估值超300億元，後續我們將與基金管理人一起積極推進擴募工作。如有實質性進展，將及時發布公告。”黃寧如是說。

針對如何提高出租率的投資者提問，北京保障房中心有限公司財務部高級主管兼REITs業務負責人王詩語回應，北京市保障房中心主要通過快速配租加實時配租相結合的模式，進行退租房源的再分配。

快速配租方面，文龍家園項目和熙悅尚郡項目按照以區為主的常態化配租模式，每年動態开展1—2次日常退租房源的分配工作，項目的運營管理團隊力爭不錯過任何一次統籌配租的機會。

實時配租方面，北京保障房中心通過信息化手段，將线下的選房程序搬到线上开展。熙悅尚郡項目作為首個試點項目，今年首次使用了電腦端和手機APP同時進行的實時配租方式，將項目上34套零散房源進行配租，創下了8分鐘就確定了配租對象的記錄，大幅縮短了人房匹配的時間。下一步我們也會積極推動實時配租模式在文龍家園項目落地。

中金廈門安居REIT：租金漲幅符合相關政策要求

中金廈門安居REIT於2022年8月22日在上交所上市，底層資產為園博公寓、珩琦公寓兩個保障性租賃住房項目，坐落在廈門市常住人口數量最大且青年人佔比較高的集美區。

財報顯示，第三季度，本基金持有的基礎設施資產三季度合計租金收入為1838.26萬元，租金收繳率為100%。截至三季度末，按建築面積計算，出租率為 99.55%，其中園博公寓出租率為 99.36%，珩琦公寓出租率為 99.79%。今年三季度，中金廈門安居REIT三季度實現可供分配金額1466萬元，2023年累計實現可供分配金額4355萬元。

針對未來是否有擴募計劃的投資者提問，廈門安居集團有限公司計劃財務部副經理柯亞琴表示，公司非常重視基礎設施公募REITs這個平臺，希望利用好這一資產管理平臺，推進廈門安居集團各項業務的發展。目前安居集團共承建18個保障性住房項目，總建築面積約為369萬平方米，項目完工後可提供房源約4.9萬套，保障性住房建築面積位列廈門第一。在建和在管的項目遍布廈門所有行政區域，全部項目建成投入使用後，將為超過13.5萬人群提供住房保障。

柯亞琴還稱，中金廈門安居REIT發行之後，廈門安居集團積極在持有的存量政策性租賃房源項目中採用園博公寓和珩琦公寓的運營管理標准，為基礎設施項目持續擴募，進入REITs平臺做准備。從目前儲備項目的情況來看，我們已經儲備了一批權屬清晰、手續齊全、運營成熟、收益符合要求的資產，等到未來時機成熟之時，我們會根據相關法規的要求推進擴募進程。

至於未來是否有繼續漲租計劃，廈門住房租賃發展有限公司總經理助理許瑋瑛回應稱，園博公寓、珩琦公寓屬於保障性租賃住房，租金較周邊的市場化租賃住房的租金本身是具有一定優勢的。根據廈門市的相關政策要求，保障性租賃住房的租金不高於市場周邊的租賃住房租金的95%，且每年的漲幅不超過5%，未來我們也將繼續在符合廈門市相關政策要求的前提下，合理確定兩個項目的租金政策，以達到預期目標。

值得一提的是，根據 ICCRA住房租賃產業研究院的二季度監測季報，從租金水平來看，除華夏北京保障房REIT的平均租金基本不變之外，其余三單REIT的平均月租金均呈現不同幅度的上漲。其中，中金廈門安居項目平均租金上漲幅度最高，達到2.21%。

華夏基金華潤有巢REIT：智能化管理保障資本回報率

華夏基金華潤有巢REIT於2022年12月9日在上交所上市，底層資產是由有巢住房租賃开發經營的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經开區項目，均位於上海松江區。

財報顯示，第三季度，兩家基礎設施項目公司整體運營情況良好，合計實現營業收入 1,956.96 萬元，租金收繳率為 94.68%。截至三季度末，有巢泗涇項目出租率為94.54%，有巢東部經开區項目出租率為91.32%。今年三季度，華夏基金華潤有巢REIT實現可供分配金額1,435.15萬元，2023年累計可供分配金額4,642.21萬元。

針對未來的擴募計劃和安排，李伯喬稱華潤有巢已從存量和增量兩個方面，規劃了可持續的擴募計劃。做優存量方面，從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，待相關項目達到穩定經營狀態，且符合監管要求之後，將盡快啓動擴募籌備。做實增量方面，華潤有巢的投資战略將聚焦於一线、強二线等人口淨流入城市中有產業支撐、有交通配套的可擴募資產。近期也在積極關注並獲取相關保障性租賃住房項目，提升潛在擴募資產池的規模。

至於如何平衡保租房保障功能與資本回報率，李伯喬認為，專業化、市場化的運營能力是助力保租房項目持續提質增效的關鍵，這主要體現在出租效能、成本管理及數字化管理三方面。

出租效能方面，華潤有巢智能定價系統會根據樓層、朝向、戶型、面積等因素，輸出項目靜態“一房一價”；同時根據空置率、租約結構和市場競爭情況，運用大數據智能AI調價模型，實現動態調價，減少空置。此外，華潤有巢還搭建了自有渠道與外部渠道相結合的招租渠道矩陣，積極拓展屬地政府、企業客戶、G60科創走廊人才等客戶資源。

成本管理方面，華潤有巢依托華潤集團、華潤置地成本管理體系和战略採購、集中採購資源，建立了標准化的運營成本管控體系，從而實現基礎設施項目運營成本精細化管控和全價值鏈管理。

數字化管理方面，華潤有巢的“3i體系”數字運營平臺能為租賃住房項目提供全覆蓋的智能化解決方案。數字運營平臺還可實現租房業務全場景线上化和自助化，實現基金管理人等REITs管理機構的數據化接入等，提升溝通和管理。

繼今年4月高速公路REITs集體業績說明會“首秀”後，上交所再次搭建起公募基礎設施REITs與用戶的溝通橋梁。本次滬市保租房REITs集體亮相吸引了衆多投資者關注，文字評論區也不乏“申請程序”“搖號配租”“分紅計劃”等諸多提問，相關基金負責人也一一作出詳細解答。

中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰還在業績說明會上表示，和世界上絕大多數的國家和地區相比，我國的租房人口的佔比是比較低的，尤其是機構化運營的程度非常的不普遍。相當多發達國家租賃住宅的家庭佔比要超過社會家庭總數的30%，且核心城市的租住佔比更高。截至2021年，我國的市場化機構類租賃住房的佔比還不到10%，跟絕大多數發達國家相比，還處在非常初步的階段。

“機構化運營租賃住房需要配套的融資手段，REITs是其中最重要的一個平臺，當下北上廣深等城市政策持續發力，發展租賃住房已經成為打造多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度的核心發力點。”陳聰如是說。