下調存量房貸利率對經濟有哪幾個方面的影響？
上周，彭博社發小作文，認為中國將有關部門正在考慮進一步下調存量房貸利率，以降低居民債務負擔、提振消費。此後，網傳，工商銀行、招商銀行等多家大行APP測試“存量房貸利率調整”功能，有人去咨詢後被告知，存量房貸利率調整的申請端口為去年統一調整存量房貸利率所設，並非最新上线。而招行行長王良，也表示沒有收到監管部門針對個人存量房貸轉按揭的相關意見，相關監管部門也並未就此徵求過商業銀行的意見。
去年8月，央行、國家金融監督管理總局發了《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。通知指出，按照市場化、法治化原則推動降低存量首套房貸利率，借款人可以通過申請新貸款置換存量、變更存量利率的方式減輕存量房貸壓力。
這裏要關注的是，《通知》針對首套住房，但是如何界定首套，很多城市地區在放松限購後，對首套住房有了重新的定義。如今有些城市，甚至市內跨區，也被認為是首套。事實上，很多投資者是異地投資的住房的，理論上是多套了，如今房價下行，而且新房貸利率遠低於存量房利率，對於這些投資者來說，維持成本偏高，有拋售的壓力。
我們看一下去年的首套住房存量房貸下調的結果。
央行專欄《盤點央行的2023》披露的數據顯示，超過23萬億元存量房貸利率完成下調(佔總存量房貸的比例達56.5%)，調整後加權平均利率為4.27%，平均下調0.73個百分點，惠及5000多萬戶家庭、1.6億人，每年節省利息支出約1700億元。對比來看，2023年新發放個人住房貸款利率為4.1%，同比下降0.75個百分點，此時房貸利率差似乎並不大。
我們對比分析一下，23萬億首套房降了73個基點，每年省出了1700億。據統計，現在存量房總量是38萬億,不到40萬億（5.4萬億美元），如果再降75個基點，估計每年省出3000億左右，這並不能促進消費。3000億什么概念呢，對比一下，24年上半年中國社會消費品零售總額23.5萬億，杯水車薪。
但是，如果下調存量房貸款利率，對銀行壓力還是很大的。根據《中金研究》的銀行：新一輪存量房貸利率調整探討
情形一：假設全部按揭貸款利率通過轉按揭和自主調整的形式下調至新發放利率水平，估算存量按揭利率平均下調約60bp，估算減少借款人利息支出每年約2400億元，規模超過2023年。在此假設下，估算存量按揭利率下調影響銀行淨息差7bp，營業收入4%，淨利潤 7%（年化，不考慮存款利率下調對衝）。
情形二：假設轉按揭的範圍僅包括首套房房貸（假設佔存量房貸比例約為90%），估算存量按揭利率平均下調約54bp，估算減少借款人利息支出每年約2000億元。在此假設下，估算影響銀行淨息差6bp，營業收入3%，淨利潤7%（年化，不考慮存款利率下調對衝）。
現在，銀行也面臨着多方面的壓力，主要被房地產拖累，很多房企貸款以及地方債，政府債的貸款的利息收不上來，甚至要處理一些壞債。
根據8月的社融數據，居民的短期貸款和中期貸款都在減少，貸款的利息是銀行收入，這對銀行來說，這種趨勢對銀行業的發展不利。澎湃新聞，根據最新出爐的上市銀行2024年半年報梳理發現，在處於房地產貸款集中度管理制度的第一檔和第二檔共計19家上市銀行中，今年上半年有14家銀行的個人住房貸款余額較2023年末出現減少，增加的僅有5家。
央行發布的《2024年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%。今年上半年，個人住房貸款余額減少了3800億元。其中，六大國有商業銀行按揭貸余額減少3119億元。
對於老百姓來說，理財收入不到2點多，但是存量房貸在4.27%以上，即使在2024年8月，全國首套房平均利率也為3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%左右。這種情況下，提前還貸對老百姓來說，是高於銀行理財的，為何不提前還貸？尤其是經濟不景氣的的情況下。而且，銀行开始減少大額長期定存的存單，甚至把提前還房貸提高。根據財聯社的消息：工商銀行APP提前還房貸起步金額上調至5萬元。
這都是出於銀行的自保。當然，降低存量房貸利率，可以減少居民的持有成本，以免居民承受不了房貸壓力而賣房，掛牌賣房，將導致房價進一步下跌，而房價進一步下跌，則對銀行來說，就是一個潛在的風險。
還有一點，就是要注意的。就是存量房房貸利率下調方式。目前民間有兩種方式呼聲較高，一是“重定價”，即存量按揭借款人與原貸款銀行內部置換或重新協商房貸利率；二是“轉按揭”，即借款人將現有按揭貸款轉入其他銀行，並按照最新貸款要素重新籤訂按揭合同。按照央行、國家金融監管總局要求，存量房貸利率調整有兩種方式，一是通過新發放貸款置換，二是協商變更合同利率。工商銀行、農業銀行給出了相似的解釋：新發放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協商變更合同利率是指由借貸雙方通過籤訂補充條款等方式，協商降低貸款合同約定的利率水平。
但是， 有一個問題，對於接近負資產的存量房（所謂首付快跌沒了的房子），再去銀行做「轉按揭」來商議降低房貸利率的時候，銀行不可避免地要追加保證金，這是一大筆錢，對於很多購房者來說，資金就更加緊張了，因此會放棄這個轉按揭的機會。
當然，即使存量房貸利率下調75bp，也只多出3000億左右的資金，可能會減輕房地產拋售的壓力，也是無法改變房地產下行趨勢的，體量太小，作用就微乎其微。
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