2023年收官，中國房企龍頭大洗牌

2023年收官，中國房企行業迎來大變局。

據中指研究院《2023年中國房地產企業銷售業績排行榜TOP100榜單》顯示，百強房企全年銷售總額62791億元，共誕生千億房企16家。保利發展以4207億元銷售額成為榜首也是唯一的“4000億房企”。萬科、中海、華潤、綠城均躋身於“3000億陣營”，分列第2至第5名。第6至10名為招商蛇口、碧桂園、建發房產、龍湖集團、金地集團。

^{圖：中國房地產企業銷售業績排行榜TOP10 圖片來源：中指數據CREIS}

2023年，銷售額超千億的中國房企有16家，較2022年同期減少4家；百億房企116家，較2022年同期減少14家。第二陣營 (500億-1000億元)企業19家，較2022年同期減少4家；第三陣營 (300億-500億元) 企業14家，較2022年同期減少14家；第四陣營(100億-300億元)較2022年增加8家至67家。

中指研究院企業研究總監劉水分析指出：

“2023年重點房企銷售額整體仍在明顯下降，行業集中度在下降，百強房企銷售總額同比下降17.3%，相比去年超過40%的下降，降幅在縮小，百強房企市場份額為34.5%，較上年下降4.8個百分點近幾年TOP100企業市場份額持續下降，房地產行業集中度持續下降。”

強者恆強的局面被打破，曾有“宇宙房企”之稱的碧桂園失去冠軍寶座，銷售額從2022年的4643億元下跌到2023年的2199.8億元，直接腰斬，排名也跌到了第七位。

碧桂園深陷債務問題，把保交付、保資產、保安全、保信用放在了首要位置，2022年碧桂園曾經做出階段性減少投資拿地的決定影響到了2023年的銷售額。碧桂園董事局主席楊惠妍曾在2023年12月的月度管理會議上表示：

“碧桂園資產負債表的修復路徑非常清晰，也是可以達成的，家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司的，公司會努力成為出險企業盡快恢復的一個樣板。”

2023年風波不斷的碧桂園，加上早已爆發危機的恆大和融創，昔日的“碧萬恆融”四大龍頭只剩下萬科一家，“安全”成為萬科的首要考量。

2023年很多民營房地產企業表現不佳，這是房地產市場走向萎縮過程中的大趨勢之一，國資背景企業更為強勢，市場競爭更激烈，這也是保利發展這種大型央企銷售額登頂的原因之一。

縱觀保利發展全年銷售情況，平均每月銷售額為351.86億元，最高點是3月的503.01億元，最低是12月的227.33億元盡管房地產行業基本面未修復，保利發展投資方面仍維持了積極拿地態勢。2023全年，保利發展新增房地產項目103個，權益拿地金額達到1359億元。相較2022年同期新拓項目91個、權益拿地金額1082億元，保利發展拿地力度有所加大，同時也未改變對於核心城市的聚焦方針。

彭博行業研究中資地產股指數自2019年底以來已下跌近80%。

面對房地產市場的持續低迷，監管層進一步加碼政策支持。

住房城鄉建設部和國家金融監管總局1月12日聯合發布一項通知，要求地方政府加強工作統籌，更加精准支持房地產項目合理融資需求。通知中還敦促金融機構對开發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，而是應通過存量貸款展期等方式予以支持。

全球基金巨頭Loomis Sayles & Co.對中國房地產行業更加樂觀，稱近期中國房地產开發商的債務重組在取得成果，市場情緒改善可能推動反彈速度快於預期。

位於波士頓的LoomisSayles的基金經理MatiEagan表示，等待太久而失去耐心的投資者可能會錯過反彈。該公司管理着3030億美元資產。同為資產管理公司的富達國際也嗅到了機會，稱歷史表明投資樓市下行時期存活下來的开發商可能是非常劃算的买賣。

Loomis Sayles和富達都在用真金白銀踐行自己的觀點Eagan的基金一直在买入更多困境房企融創中國的債券，而富達在新加坡管理的一只多資產基金最近小幅增持了中國國有开發商的股票。

Eagan說：中國房地產或許已經觸底，但要復蘇仍有很長的路要走，以前很容易說我甚至不會關注它，因為這只是一種單向押注，但現在情況已不一樣了。”

他目前的首選股是融創，該公司美元債券在2022年5月違約，2023年11月進行了債務重組。“在重組之後，融創債券價格在每一美元面值幾美分的水平，不持有或許就會錯過它上漲兩倍或甚至更多倍的可能性。”他說，另一個有吸引力的機會是禹洲集團，該公司在12月下旬表示與一組債權人接近達成協議。

最近出現了一些積極跡象。僅在今年1月，就有兩家大型房地產开發商和一家大型汽車經銷商公布了到期債務的償付計劃。

富達國際駐新加坡基金經理George Efstathopoulos表示：“幸存下來的公司最終將受益於行業整合，並最終在周期轉向時增長，股票表現通常會領先於業務回升趨勢，國有开發商最終將受益良多。”

彭博匯編的數據顯示，Eagan的基金持有包括龍湖集團、華潤置地和中國海外發展在內的多家中國开發商的股票。

克而瑞研究中心分析認為，根據不同類型房企全年拿地情況看，2023年企業投資格局依然維持央國企強勢、民企弱復蘇、城投逐漸退出的格局。

進入2024年，經營環境仍充滿不確定性，中國房企需採取積極對策，適應新變化、促進銷售去化，保證流動性安全。一方面，要積極抓住融資機會、拓展融資渠道，保持現金流穩定，向市場傳遞積極信號、增強品牌信心。另一方面，積極把握市場窗口機會，挖掘不同城市、不同需求的結構性機會，做好營銷推廣、提升貨值變現能力。

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