回顧日本房市破滅史，央行重拳打擊下臺灣會步上後塵？

央 行總裁楊金龍上週祭出史上 最嚴打房措施 ，不僅讓小型建商與購屋族叫苦連天，營建類股連日來更是跌跌不休，更有投資者擔心這波金龍海嘯會造成房市崩盤，臺灣房產恐步上日本失落 30 年的後塵。

臺灣會複製日本房市破滅？

對此觀點，動區下文就快速整理當初日本在 1990 年代初期發生的經濟泡沫破滅情況，一起分析下是否真會面臨同樣慘況？

日本房市破滅背景：

• 1980 年代泡沫經濟的形成 ：日本在 1980 年代經濟處於快速增長的階段。日本央行當時採取了寬鬆的貨幣政策，讓銀行利率保持在低位，激勵了投資和借貸。這種環境下，企業和個人開始大量借貸，投入股市和房地產，進一步推高資產價格。
• 土地與房價暴漲 ：特別是房地產市場，由於當時人們普遍相信土地價格永遠會上漲，投資者大量購買土地，推高了全國各地的土地價格，東京的地價甚至達到了不可思議的高位。

泡沫破裂的原因：

• 政府的緊縮政策 ：1989 年，日本央行在美國施壓下開始提高利率。隨著借貸成本上升，投資者逐漸退出股市和房地產市場，資產價格開始快速下跌。
• 信貸收緊 ：銀行開始面臨大量不良債務，借貸變得更為困難，導致流動性緊縮。這加劇了房地產價格的下跌。
• 連鎖反應 ：隨著資產價格暴跌，投資者信心迅速崩潰，企業和個人無法償還借款，銀行的不良債權激增，最終導致多家銀行和企業破產。

泡沫破裂的影響：

• 經濟衰退 ：泡沫破滅後，日本進入了「失落的十年」，有時甚至稱為「失落的 20 年甚至 30 年」，經濟增長停滯，房地產價格和股市多年不振。這段時期內，企業資金緊縮、消費者信心低迷、投資減少。
• 金融機構倒閉 ：許多銀行因為不良債務負擔過重而倒閉，甚至需要政府進行救助。金融體系的不穩定讓經濟更加疲弱。
• 社會影響 ：由於房價下跌，許多人負擔不起購買房屋，甚至出現房貸壓力導致的家庭破產，這給日本社會帶來了巨大的財務和心理壓力。

總體來說，這場泡沫的破裂改變了日本經濟的結構，從高速增長轉為長期的低迷。即便時至今日，這段歷史仍然被經濟學家和政策制定者視為重要的教訓。

臺灣會複製日本慘況？

讓我們回到臺灣的狀況。首先，臺灣央行上週召開第三季理監事會議，決議維持利率實現連兩凍結。加上美國啟動降息循環，除非臺灣通膨發生大規模成長，否則應該不會有太過激進的升息策略。

另一方面，這次房價在短時間內的快速成長，與去年推出的新青安政策脫不了關係，降低了的借錢融資成本，進一步助長了投機行為。在央行近一步限縮貸款條件後，專家認為不買會更貴的市場預期心理可能會回歸理性，上半年超熱買氣將降溫，預期整體房市轉為價穩量緩態勢。

不過持續上漲的股市與房市，確實加深了泡沫的可能性。如果美國經濟未能順利達成軟著陸，恐引響全球風險投資市場，屆時臺灣也難逃其害，請投資者預先準備好面對可能的風險。

臺灣三大族群受影響最大

在有史以來最嚴格的打防措施下，專家指出有三種人受害最深：

1.換屋族，難度提高很多。

2.繼承族，繼承長輩遺產，而且還只有部分持分而已，就屬於名下有一戶，被央行打成非首購，沒有寬限期。

3.類首購，類首購以北漂族居多，這種人最慘，他們在老家有房，但在臺北租房，他們若要在北部買房自住，不能申請新青安，貸款又沒有寬限期。